Квадратный метр как иллюзия
Суммарный вес одного синего кита и тридцати землероек даст средний вес одной землеройки примерно 7 тонн
С самого начала перед заказчиком строительства стоит нелегкая задача. Так уж повелось, что прежде, чем подписать контракт заказчик хочет узнать стоимость, провести некий экспресс-расчет. И единицей, к которой удобно привязаться, в строительстве стала цена квадратного метра.
Именно стоимость квадратного метра зачастую определяет выбор компании-застройщика. Но цена м2 – не константа, а лишь средняя температура, на которую влияют очень многие параметры: площадь, архитектура, планировка, сложность конструкции, инженерные решения и многое другое. Цели и задачи строительства иногда могут так расшевелить квадрат, что незаметно он получает шанс превратиться в Уробороса, но не принести ни гармонии, ни стабильности в проект.

Однако, если ориентироваться на квадратный метр можно, то выбирать подрядчика, исходя только из этой единицы не стоит.

Историй, когда заказчик последовал за стоимостью квадратного метра и получил результат, о котором он и не мечтал (в самом негативном смысле) на строительном рынке множество. Даже если заказчику не пришлось несколько раз пересматривать смету в процессе строительства, чаще всего столкнуться пришлось с тем, что бумажный и реализованный проект – это, как любят говорить в Одессе, две большие разницы.

Виктор К.

«Мы сразу решили, что обойдемся собственными силами. В конце концов в команде много толковых специалистов, чтобы разобраться со сметой. Это был первый опыт строительства, нам хотелось вникнуть во все расчеты самим.

Однако быстро выяснилось, что никто не может посвящать проекту все свое время. И мы решили несколько упростить задачу. По крайней мере, на этапе выбора подрядчика.

Информацию собрали в короткие сроки. Остановились на двух крупных в нашем регионе компаниях. Мы сделали запросы по цене за квадрат и, в общем, обе компании дали похожие цифры. Мы предупредили, что будет тендер, дали вводные и стали ждать расчетов.

Когда сметы были готовы оказалось, что их невозможно сопоставить. Пункты смет не совпадали, назывались по-разному и понять, что чему соответствует было затруднительно.

Стоимость квадратного метра, к которой была привязка при поиске партнеров, исчезла. При простом делении строки «итого» на площадь объекта выходили совершенно другие цифры. При этом одна компания стоимость строительно-монтажных работ дала отдельно, общим итогом. В другой смете такого пункта не было вовсе. Но в любом случае цена за квадрат была очень разная.


В зависимости от способа и качества реализации у разных застройщиков может быть большой разброс в стоимости одного и того же проекта. Выбор конструктивных и инженерных решений и материалов оказывает огромное влияние на стоимость квадратного метра в пределах одной технологии (здесь и далее имеем ввиду технологию быстровозводимых конструкций).

Не стоит ожидать, что склад, у которого общая площадь больше, требует больше сил и материалов на постройку. Это обманчивое ожидание. Количество материалов, необходимых для постройки и объем строительно-монтажных работ связаны не только с общей площадью. Соответственно и стоимость строительства тоже.

Возникает вопрос: зачем вообще указывать какую-то цену за квадратный метр? Некоторый смысл в квадратном метре все-таки есть. Прежде всего, квадратным метром можно воспользоваться для предварительной оценки стоимости проекта. Но только предварительной и только в качестве ориентира. Следует также помнить, что заявленная цена «от…» может отличаться от реальной в полтора-два раза.

Если необходимо построить склад определенной площади подешевле, то нужно искать не дешевого застройщика, а, прежде всего, выбирать подходящий под бюджет проект.

Попробуем разложить этот пресловутый квадратный метр на составляющие.

Стоимость квадратного метра одноэтажного склада существенно выше, чем двухэтажного (если предположить перекрытия по всей площади склада), тогда как общая стоимость проекта выше у двухэтажной постройки.

Виктор К.

Одна из компаний предложила нам увеличить площадь склада за счет постройки мезонина над зоной разгрузки/погрузки. Но тогда увеличивалась итоговая цифра проекта. Мы отказались. Уже по факту эксплуатации могу сказать, что наше решение было непродуманным. Не снимая ответственности с нас, как с заказчика, могу сказать, что и менеджер застройщика мог бы внятнее объяснить преимущество такой постройки. Если бы на этапе проектирования мы согласились на мезонин, сейчас полезная площадь склада была бы больше и, допустим, офис мог бы расположиться именно в мезонине.

Цена квадратного метра «маленького» склада получается намного, а иногда и во много раз выше, чем у большого. Выходит, что строительство одного большого склада выгоднее, чем двух маленьких? Ответим утвердительно. Самый простой пример для понимания этого феномена – коммуникации. Например, любому объекту необходима ПНС (пожарная насосная станция), сэкономить на этом пункте не получится – стоимость станции для маленького или большого здания будет одинакова, стоимость работ по установке также не уменьшится для небольшого объекта.


Сложность проекта также будет влиять на стоимость работ и расход материалов. Здесь важным будет «начинка» - коммуникации и инженерные решения. Использование современных систем отопления и освещения сделают проект дороже и необходимо понимание, что эти вложения окупятся в процессе эксплуатации. Можно жить и работать на складе без дестратификации, но расходы на отопление при эксплуатации здания будут высокими. Можно не увеличивать расстояние между пролетами и сэкономить на балках, а потом столкнуться с невозможностью использования определенного типа погрузчиков внутри склада из-за слишком часто установленных колонн.

Организация открытых тендеров - довольно сложный этап для заказчика, поскольку придется оценить сметную документацию разных компаний. И если у заказчика нет специалистов и опыта в строительстве, сделать выбор будет сложно. Тем более, что важна не только цена, но и соотношение цена-качество.

Виктор К.

В одной смете подрядчик заложил расходы по максимуму, и мы априори должны были переплатить. Другая определенно содержала заниженные цифры и было ясно, что в процессе придется увеличивать бюджет, хотя нас уверяли, что никакого дополнительного финансирования не потребуется.

Честно сказать, надо было глубже погружаться в сметы. Но нам тогда показалось, что мы уже и так довольно глубоко, а добираться до дна и рассматривать сметы под микроскопом было просто некому. Тем более обе компании работают по одной и той же технологии, используют одинаковые комплектующие. По факту изучения смет было принято решение заключать контракт с тем застройщиком, у которого квадратный метр вышел дешевле. И казалось, что мы все учли.


Также необходимо определиться и сразу обозначить всем компаниям – участникам тендера, что берется за основу: общая площадь (площадь застройки) или полезная. Эти цифры при больших объемах строительства могут очень сильно разниться, а в денежном выражении в мгновение превращаться в сотни тысяч дополнительных рублей. И здесь не скажешь «спасибо, Господи, что взял деньгами». В проектах могут указываться несколько разных площадей: общая, полезная, отапливаемая и т.д. Причем каждая компания будет считать эти площади по-разному, если не договориться на берегу, до начала расчетов. А одинаково подсчитанные площади часто могут по-разному называться. Важно разобраться как определена та или иная площадь. Иначе не избежать ошибок.

«Под ключ»

Этот этап также требует конкретизации и согласования. Часто это определение понимают по-разному. Например, некоторые компании считают понятие «под ключ» как завершение строительства без ввода в эксплуатацию. Некоторые застройщики работают над проектом только до момента ввода в эксплуатацию – специализируются на производстве и сборке зданий, оставляя прочие этапы контрагентам или передавая эти функции самому заказчику. И хотя сегодня это скорее исключение, стоит обратить внимание – однозначно ли контрагенты понимают это значение.

Чем больше информации предоставит заказчик, в том числе какие задачи будет решать помещение, тем меньше шансов у застройщика делать расчеты, исходя из собственных соображений, опираясь на некие «средние» значения и данные.

Если (и когда) перед вами встанет дилемма «привязываться к квадратному метру или нет», мысленно посчитайте до десяти и решите задачу по математике для 4 класса: в магазине продали 6 килограммов яблок по цене 100 рублей за килограмм и 4 килограмма бананов по цене 30 рублей за килограмм. Какая средняя цена 1 килограмма фруктов? Ответ: 72 рубля.

А после этого задайте себе вопрос: нужны ли нам такие бананы?
10 мая 2019 года
Автор: Алена Бауэр
Фотография: shutterstock
Получить предложение по проекту
Мы всегда рады в оперативном режиме дать оценку вашего проекта или предоставить альтернативные решения оптимизации процесса строительства.
Контакты
Напишите или позвоните нам - и мы ответим на любой ваш вопрос в кратчайшие сроки.
+7 499 301 01 51
hello@kasta.pro
Москва, Дубининская ул, д. 57, стр. 1